В Подмосковье реально оспорить кадастровую стоимость

Что такое "кадастровая стоимость земельного участка", многие россияне даже не представляют. Как продать 6 соток, понимают все: спроси у соседа, у риэлтора, назови цену и посмотри, какую сумму все-таки дадут. И сосед через улицу, вдруг решивший продать вслед, назовет сумму не меньше. В публичной кадастровой карте стоимость обоих участков будет обозначена своя, а истина, как говорится, "где-то рядом".

Загадочный "кадастр" всплывает лишь на стадии уплаты налога. И вот там и выясняется, что земля в Подмосковье может стоить очень дорого. Кадастровая стоимость не равна рыночной, поскольку опирается прежде всего на статистику, ведь основной метод - “массовая оценка”: в одну оценочную зону, квартал, включаются участки одной категории земель, с одним видом разрешенного использования, расположением и площадью. Знать, во сколько государство оценило “родимые сотки”, полезно. С 2014 года размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости у физических лиц, а для юридических специальным распоряжением определяются объекты недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

С одной стороны, это хорошо: исключается при оценке земли субъективный фактор, позволяя адекватнее  рассчитать стоимость налога на недвижимость. А вот с другой стороны, такая методика грешит ошибками. Участок-то, может, и в городской черте, но стоит на нем торговый комплекс, а вид разрешенного использования - "жилые строения". И стоит на кадастре 1100 квадратных метров "жилья" с меньшим удельным показателем кадастровой стоимости (УПКС), что дает, положим, около 9 миллионов рублей.  

Другой участок в этом же городе, пусть даже 1300 квадратных метров, но предназначенный для "для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения", оценивается государством в  52 миллиона. Рынок же, в случае, если хозяева надумают продавать свою недвижимость, оценит вовсе не вид использования, а инфраструктуру, парковки, оснащенность и техническое состояние. Получит ли владелец 52 миллиона, сказать сложно. А вот уплаченные налоги точно не вернет. Таким образом некая “абстракция” делает виртуальную стоимость реальными налоговыми деньгами, которые предприниматели должны платить в год. И хорошо, если 1100 квадратных метров у собственника, а если несколько десятков гектаров?

В 2013 году в Подмосковье была произведена кадастровая оценка 3,3 миллионов земельных участков. Это - 7% от всего “земельного фонда” в России. И оказалась оценка 2009 года ниже рыночной в среднем на 42%. То есть каждый собственник и предприниматель чувствовал себя спокойно: налогов он платил меньше, чем мог бы получить за продажу участка. Зато каждое поселение недополучило реальных денег. Заметим, что 100% земельного налога попадает в бюджет поселения,  а уж оттуда путем налоговых трансфертов в консолидированный бюджет субъекта - в Московскую область. Ситуацию немного поправили, и к концу 2014 года получилось, что поступления в бюджет области от налога составили 25 миллиардов рублей, что на 8 миллиардов больше, чем в 2013, зато выяснились 50 тысяч ошибок кадастровой оценки земли в Подмосковье. Об этом в мае заявил зампред правительства Московской области Александр Чупраков.

Звучит грозно. Особенно это это впечатляет, если взять не относительные значения. Так, например, оцененный в 630 миллионов участок кирпичного завода в Первомайском обошелся в 9 миллионов 600 тысяч. Или вот, “Дедовский хлеб”, одно из лучших предприятий Истринского района, в один прекрасный момент получает налог на землю, увеличенный в 13 раз. После оценки их полтора гектара стали “золотыми”:  в бюджет Дедовска они должны были заплатить не 160 тысяч рублей, а больше двух миллионов. Еще важное дополнение: земельный налог считается не просто по кадастру, но и с учетом ставки налога, принятой в конкретном поселении. Как все мы помним, в конце 2014 года вновь избранные депутаты сельских поселений должны были определиться со ставкой. Предполагалось, что они учтут конъюнктуру на местах, выяснят количество предприятий платежеспособных и тех, кого можно назвать льготными.

А также - промониторят состав плательщиков-физических лиц, насколько реально будем им платить те самые 0,3%, которые рекомендовал губернтор. Оказалось, что ставка в 0,02% для предприятий сферы туризма и рекреации (а это дома отдыха и пансионаты, например) показалось депутатам непрактичной, поэтому она была поднята до 1,5% в некоторых поселениях. Результат “консолидированных усилий” по выполнению наказов губернатора по переоценке и новым налоговым ставкам: 21 миллион пришлось выплатить за год санаторию “Снегири” и 1 миллион 800 тысяч - менее крупному пансионату “Высотка”. Кажется многим, что не жаль: ведь на туристах заработают. Но если закроется “Высотка” в Бужаровском сельском поселении, “Снегири” в Рождествене - кто выиграет? И кому будет лучше, если собственники земельных участков, садоводы, СНТ не смогут платить за них? Ситуация кажется тревожной не только СМИ. В апреле 2015 года, после анализа прошедшего налогового года, правительство Московской области предприняло обратный маневр. 18 муниципалитетам рекомендовано к 1 июня снизить ставки земельного налога  0,3% до 0,15%, а также запустило кампанию по пересмотру завышенной кадастровой стоимости участков и для предприятий, и для физических лиц.

В Истринском районе вновь образованная Торгово-промышленная палата аккумулирует информацию по этой процедуре. На днях в здании администрации прошел круглый стол с предпринимателями по вопросу уплаты земельного налога. Самое важное, что нужно услышать из этого диалога, выразил руководитель администрации Андрей Дунаев: "Любое уменьшение, когда мы идем навстречу налогоплательщику - тут важно понимать, навстречу налогоплательщику,- не только потому что мы хотим уменьшить себе поступления. Просто мы понимаем, что налогоплательщик, если для него это критичная сумма, потом перестанет нам перечислять НДФЛ, не сможет перечислять налог на прибыль и другие обязательные платежи. Вы имейте в виду, что мы готовы на взаимовыгодное такое сотрудничество. Под взаимовыгодным для администрации я понимаю не такое, чтобы налогов сейчас побольше собрать, а долгосрочное, чтобы вы жили, вы развивались, и все обязательные платежи мы своевременно получали".

Так что добросовестным налогоплательщикам, сомневающимся в обоснованности цены за землю, двери Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (г. Москва, Поклонная, 13) открыты. Собирайте документы, прилагайте экспертизу независимого оценщика и - на межведомственную комиссию. Не последнее слово в решении вопроса, как заявил А. Дунаев, и у муниципалитета в этом решении. Неудовлетворительный результат можно будет обжаловать в суде, а положительный - передать в кадастр или, если новые данные уже внесены в реестр, сразу в налоговую инспекцию. Там обещают пересчитать и сделать либо зачетом, либо - что больнее всего для муниципалитета - деньгами. Как говорят предприниматели, уже процедуру прошедшие, занимает процесс при правильно собранных документах не более полутора месяцев. Для физических лиц и некоммерческих образований процедура будет проще, пообещали на собрании одному из представителей СНТ.

Понятно, что в Подмосковье - в планах губернатора “регионе-лидере” - делается важная работа: изо всех сил будят предпринимателей и привлекают инвесторов, предлагая одну уступку за другой. От конкретно этого "бонуса" - пересмотра кадастра, снижения налогов - выигрывают даже обычные жители и дачники. Однако есть и тут опасность, которую, хочется надеется, будет принимать во внимание межведомственная комиссия, учитывая мнение Истринского района. Понизив стоимость своей земли, любая инвестиционно-строительная компания получает просто астрономическую выгоду. При этом муниципалитету достаются не рабочие места и налоги, а жители. И хорошо, если инфраструктура для них предоставляется, а если получится, как с микрорайоном "Восточный"?

ООО "Каскад", реализующий проект про комплексному освоению участка в 65,5 гектаров, уже обратился в комиссию для пересчета кадастровой стоимости. Городское поселение Истра в случае положительного решения не только недополучит 50 миллионов в будущем, но может вернуть эти деньги прямо сейчас. Бюджет городского поселения-  около 280 миллионов, тогда как для строительства необходимой микрорайону школы на 1080 мест требуется около миллиарда рублей и около 110 миллионов - на строительство детского сада. Справедливость в кадастровой оценке нужна всем. Только некоторым, видимо, нужнее.

Теги: 
24.06.2015
Для отправки комментария войдите на сайт.

Новости

15 Сен
В Минстройкомплексе Подмосковья сообщили, что в 2015 году в Подмосковье ввели около 8 млн кв. м, по итогам 2016 года,...
19 мая
Главгосстройнадзор Подмосковья приступил к итоговой проверке офисно-складского комплекса индустриального парка "Север...
1 Фев
В 2015 г. Администрация Истринского района и МУКТ «Истринский культурно-досуговый комплекс» объявили Открытый конкурс...